Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα – Πόσα ακίνητα είναι κατάλληλα και πού καταγράφονται κενά

O Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, μιλώντας στο Newsbomb.gr αναφέρθηκε στη στεγαστική κρίση τονίζοντας πως η χώρα διανύει μια βαθιά κρίση

Η Ελλάδα παραμένει πρωταθλήτρια στην Ε.Ε. στο υψηλό κόστος στέγασης, γεγονός που αναδεικνύει την ανάγκη για ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής. «Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα στην κορυφή του κόστους στέγασης για τουλάχιστον επτά συνεχή έτη», επισημαίνει στο Newsbomb.gr o Θέμης Μπάκας, Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, τονίζοντας πως η χώρα διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση.

Οι καθυστερήσεις στην πληρωμή στεγαστικών δανείων, ενοικίων και λογαριασμών κοινής ωφέλειας είναι μία ακόμη ένδειξη της κατάστασης. «Ενώ στην Ε.Ε. το ποσοστό των ατόμων που αντιμετωπίζουν τέτοια προβλήματα μειώθηκε από 12,4% το 2010 σε 9,3% το 2023, στην Ελλάδα αγγίζει το 47,3%, το υψηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη», αναφέρει ο κ. Μπάκας, προσθέτοντας ότι από το 2020 μέχρι σήμερα, πάνω από 1,1 εκατομμύριο άτομα επιπλέον βρέθηκαν αντιμέτωπα με αυτές τις δυσκολίες.

Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, στην ετήσια Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, υπογραμμίζει πως «η σημαντική και συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων οδηγεί σε άνοδο των ενοικίων, καθιστώντας απαγορευτική την απόκτηση κατοικίας και αυξάνοντας το κόστος στέγασης». Αυτό, σύμφωνα με τον ίδιο, επιτείνει την κοινωνική ανισότητα και έχει αρνητικές επιπτώσεις στον οικογενειακό προγραμματισμό, ενδεχομένως επηρεάζοντας και το ποσοστό γεννήσεων. Παράλληλα, προτείνει τη λήψη περαιτέρω μέτρων για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών προσιτής αξίας.

Ένα σημαντικό ζήτημα που επανέρχεται στη συζήτηση είναι τα «κλειστά» ακίνητα. «Η αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών θα μπορούσε να λειτουργήσει ως ανάχωμα στη ραγδαία αύξηση του κόστους στέγασης», αναφέρει ο κ. Μπάκας. Η κυβέρνηση, υιοθετώντας σχετική πρόταση, έχει ήδη νομοθετήσει τριετή φοροαπαλλαγή στα ενοίκια για κατοικίες που παρέμεναν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, μόνο στην Περιφέρεια Αττικής υπάρχουν 526.154 κενές κατοικίες, εκ των οποίων 167.109 είναι έως 59 τ.μ., ιδανικές για νέους, φοιτητές και οικογένειες, ενώ 359.041 είναι μεγαλύτερες. Όπως επισημαίνει ο κ. Μπάκας, «είναι κρίσιμο να γνωρίζουμε την κατάσταση αυτών των ακινήτων, εάν απαιτούν ανακαίνιση ή αν έχουν σύνδεση με παρόχους ρεύματος».

Το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών εντοπίζεται στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, όπου περιλαμβάνονται δήμοι όπως η Αθήνα, το Βύρωνας, το Γαλάτσι, η Δάφνη-Υμηττός και η Ζωγράφου. «Αυτοί οι δήμοι καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές μίσθωσης», τονίζει ο κ. Μπάκας, καταλήγοντας ότι η αξιοποίηση αυτών των ακινήτων θα μπορούσε να συμβάλει σημαντικά στη μείωση του κόστους στέγασης.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, το 48,3% των κενών κατοικιών, είναι κατασκευής 1961-1980, κατοικίες που στην πλειονότητα τους θα χρίζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης αν όχι ολική. Ενώ, το 41% των κενών κατοικιών (216.279) είναι κατοικίες κατασκευής μετά το 1981, κατοικίες που στην πλειονότητα τους λογικά είναι κατοικήσιμες ή χρίζουν μερικών παρεμβάσεων.

Παράλληλα, το μεγαλύτερο πλήθος κενών κατοικιών, είναι πολυκατοικίες, 329.845 στην Αττική. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, πολυκατοικία θεωρείται το κτίριο που έχει κτισθεί με σκοπό να κατοικηθεί και έχει τρεις ή περισσότερες κατοικίες.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

137 κατοικίες είναι κενές στον Δήμο Αθηναίων από το σύνολο των 437.418

Ο Δήμος Αθηναίων περιλαμβάνει επτά δημοτικές κοινότητες, πρώην δημοτικά διαμερίσματα:

1. Περιλαμβάνει το κέντρο των Αθηνών με το λεγόμενο εμπορικό τρίγωνο (Σύνταγμα – Ομόνοια– Μοναστηράκι, Πλάκα, Κολωνάκι – Λυκαβηττός, Εξάρχεια, Κουκάκι, Ιλίσια, Μακρυγιάννη).
2. Περιλαμβάνει τις Ν.Α. συνοικίες (Παγκράτι– Ανάκτορα, Ζάππειο – Μετς, Κυνοσάργους, Γούβα, Νέος Κόσμος).
3. Περιλαμβάνει τις Ν.Δ. συνοικίες (Αστεροσκοπείο, Πετράλωνα, Θησείο, Ρουφ, Βοτανικός, Ελαιώνας (Αθήνα)).
4. Περιλαμβάνει τις Δ. συνοικίες (Κολωνός, Ακαδημία Πλάτωνος, Κολοκυνθού, Προφ. Δανιήλ, Σεπόλια).
5. Περιλαμβάνει τις Β.Δ. συνοικίες από τα Κάτω Πατήσιαμέχρι τον Προμπονά (Άγιος Ελευθέριος, Πατήσια, Ριζούπολη, Προμπονά).
6. Περιλαμβάνει τις βόρειες κεντρικές συνοικίες (Πλατεία Αμερικής, Αττική (συνοικία), Κυψέλη).
7. Περιλαμβάνει τις Β.Α. συνοικίες (Νέα Φιλοθέη, Αμπελόκηποι, Ελληνορώσων, Γουδή, Κουντουριώτικα, Ερυθρός Σταυρός, Γηροκομείο, Πολύγωνο, Γκύζη).

Συνολικά, στον Δήμο περιλαμβάνονται 48 συνοικίες που υποδιαιρούνται σε 129 γειτονιές.

Σύμφωνα με τους κάτωθι πίνακες, το 26,7% των κατοικιών έχουν δηλωθεί ως κενές. Παράλληλα, το 70% των κατοικιών (82.116) είναι κατασκευής 1961-1980, κατοικίες που σίγουρα χρίζουν τουλάχιστον μερικής ανακαίνισης, ενώ 17.929 κατοικίες είναι κατασκευής μετά το 1981.

Σημαντικό είναι να αναφέρουμε ότι στον Δήμο Αθηναίων, το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών, είναι κατοικίες έως 79τμ, κατοικίες κατάλληλες για νέους, φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια. Συγκεκριμένα, 88.611 κατοικίες είναι επιφάνειας έως 79τμ., εκ των οποίων οι 52.297 είναι έως 59τμ, κατοικίες κατάλληλες για φοιτητές. Χαρακτηριστικά κατοικιών που τα τελευταία χρόνια καταγράφουν ραγδαίες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών, είτε πρόκειται για αγορά, είτε για ενοικίαση.

Παράλληλα, είναι εντυπωσιακό το γεγονός ότι ο Δήμος Αθηναίων καταγράφει ποσοστό κενών κατοικιών 26,79%, την στιγμή που διαθέτει τα μεγαλύτερα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας και την υψηλότερη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

681 κατοικίες είναι κενές σε 50 Δήμους της Αττικής

Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, στις περιοχές υψηλής ζήτησης, καταγράφεται υψηλός αριθμός κενών κατοικιών. Συγκεκριμένα στον Δήμο Ζωγράφου, έναν Δήμο που διαμένουν πολλοί φοιτητές, οι κενές κατοικίες αριθμούν τις 9.706, εκ των οποίων οι 5.069 είναι έως 60τμ και οι 7.936 έως 79τμ. Στο Περιστέρι και το Αιγάλεω, περιοχές που επιλέγουν πολλοί φοιτητές, τα κενά ακίνητα είναι 13.212 και 8.164 αντίστοιχα.

Ο Πειραιάς, καταγράφει τον υψηλότερο αριθμό κενών κατοικιών μετά τον Δήμο της Αθήνας, αριθμώντας 21.712 κατοικίες. Η Καλλιθέα, περιοχή υψηλής ζήτησης, καταγράφει 13.093 κενές κατοικίες και η Νέα Σμύρνη 7.553. Στην Γλυφάδα και στον Δήμο Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, οι κενές κατοικίες αριθμούν 7.725 και 9.389 αντίστοιχα. Στον Βύρωνα καταγράφονται 5.590 κενές κατοικίες και στον Γαλάτσι 5.020, ενώ στο Χαλάνδρι 4.639 και στον Κορυδαλλό 5.032.

Οι Δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 60-79τμ είναι o Βύρωνας, το Γαλάτσι, η Δάφνη – Υμηττού, του Ζωγράφου, της Καισαριανή, της Νέας Φιλαδέλφειας – Νέας Χαλκηδόνος, του Περιστερίου, της Αγίας Βαρβάρας, των Αναργύρων –Καματερού, Αιγάλεω , Ιλίου, του Περιστερίου, του Χαϊδαρίου, της Καλλιθέα, του Αγίου Δημητρίου, του Ελληνικού – Αργυρουπόλεως, του Μοσχάτου – Ταύρου, Βάρη-Βούλα-Βουλιαγμένη, της Λαυρεωτικής, Μαραθώνος, Σπάτων – Αρτέμιδας, του Ωρωπού, του Πειραιά, του Κερατσινίου – Δραπετσώνας, Κορυδαλλού, Νίκαιας – Αγ.Ιωάννη Ρέντη και του Περάματος

Οι Δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 80-99τμ είναι της Αγίας Παρασκευής, ο Δήμος Λυκόβρυσης – Πευκής, Πεντέλης, Χαλανδρού, Αλίμου, Γλυφάδας, Νέας Σμύρνης, Παλαιού Φαλήρου, Κρωπίας, Παιανίας, Παλλήνης, Σαρωνικού, Ελευσίνας, Ασπροπύργου, Μάνδρας,

Οι Δήμοι που καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών ακινήτων σε επιφάνειες 100-119τμ, είναι των Βριλησσίων και Παπάγου – Χολάργου. Ενώ, οι Δήμοι Κηφισιάς, Φιλοθέης – Ψυχικού και Διονύσου, καταγράφουν τον μεγαλύτερο αριθμό κενών κατοικιών άνω των 150τμ.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Οι κενές κατοικίες σε 12 Δήμους της Περιφέρειας

Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, οι Δήμοι που καταγράφουν το υψηλότερο ποσοστό κενών κατοικιών είναι ο Κορινθίων με 38%, ο Δήμος Ναυπλιέων με 36,92%, ο Δήμος της Καλαμάτας με 30,83%, ο Δήμος Ιωαννιτών και ο Δήμος Χανίων με 27,56%. Το μικρότερο ποσοστό κενών κατοικιών καταγράφεται στον Δήμο Λαρισαίων 19,83%, στον Δήμο Ξάνθης με 22,12% και Κομοτηνής με 24,02%. Εντύπωση προκαλεί το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών στο Δήμο Ναυπλιέων, Καλαμάτας , Ιωαννιτών και Χανιών, διότι διαθέτουν Πανεπιστημιακές σχολές και έντονη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Πηγή/Επεξεργασία: ΕΛΣΤΑΤ 2021, Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates

Πως η αξιοποίηση των «κενών» οικιστικών ακινήτων μπορούν να αναχαιτίσουν το κόστος στέγασης – 2+1 Προτάσεις

Το σύνολο των άνωθεν ακινήτων που έχουν δηλωθεί ως κενά το 2021, σήμερα, μέρος αυτών είτε θα έχουν μισθωθεί αν ήταν κατοικήσιμα και δεν έχριζαν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης, είτε μπορεί να έχουν πουληθεί εντός της 4τιας. Σίγουρα όμως το πλήθος των δηλωμένων ως κενών κατοικιών δεν παύει να είναι μεγάλος και η αξιοποίηση αυτών να αποτελεί μια άμεση λύση για την αναχαίτιση του κόστους στέγασης μέσω της αύξησης της διαθεσιμότητας.

Από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που μίσθωσαν τα «κενά» ακίνητα τους δεν θα πληρώσουν ούτε ένα ευρώ φόρο για τα ενοίκια που εισέπραξαν το τελευταίο τετράμηνο του 2024. Η νέα ρύθμιση ορίζει ότι η φοροαπαλλαγή επί των μισθωμάτων εφαρμόζεται για τους 36 πρώτους μήνες μετά από το μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης. Οι ωφελούμενοι από τη νέα ρύθμιση είναι οι ιδιοκτήτες που για τουλάχιστον τρία χρόνια διατηρούσαν κλειστά τα ακίνητά τους και δεν τα είχαν εκμεταλλευτεί.

Η άνωθεν ρύθμιση αποτελεί σημαντικό κίνητρο για το σύνολο των ιδιοκτητών ακινήτων, αλλά, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι μέρος των δηλωμένων ως κενών κατοικιών, είτε πρόκειται για ακίνητα που χρίζουν μερικής ή/και ολικής ανακαίνισης και οι ιδιοκτήτες δεν διαθέτουν τα οικονομικά εχέγγυα ή/και την πιστοληπτική ικανότητα να δανειστούν ώστε να προβούν στις απαραίτητες παρεμβάσεις, είτε πρόκειται για κατοικίες που ανήκουν σε funds – servicers, είτε για κατοικίες που έχουν πολεοδομικά-νομικά προβλήματα , είτε μισθώνονται «εκτός» μισθωτηρίου συμβολαίου, είτε ο ιδιοκτήτης δεν επιθυμεί να το μισθώσει.

• Έλεγχοι ΑΑΔΕ – «κλειστών» ακινήτων

Διασταύρωση στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα μέσω πλατφόρμας διασταυρώσεων της ΑΑΔΕ με για την ανυπαρξία συμβάσεων με εταιρείες παροχής νερού, φυσικού αερίου και ηλεκτρικής ενέργειας. Εάν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας είναι συμβεβλημένες αλλά η κατανάλωση είναι χαμηλότερη από τα δεδομένα όρια (νερό 7 m³, ρεύμα 35 kwh), το ακίνητο θεωρείται επίσης κενό.

Παράλληλα, οι έλεγχοι που έχουν ανακοινωθεί από κλιμάκια υπαλλήλων της ΑΑΔΕ για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, να επεκταθούν και στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα κυρίως στις «πιεσμένες» περιοχές.

• Φορολόγηση των «κλειστών» (χωρίς αιτιολογημένη αιτία) κατοικήσιμων οικιστικών ακινήτων σε «πιεσμένες» περιοχές – με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους (χωρίς δημοσιονομικό κόστος – εν δυνάμει νέα έσοδα)

Το άνωθεν μέτρο μπορεί να εφαρμοστεί αποκλειστικά στις «πιεσμένες» περιοχές της χώρας μας. Η φορολόγηση μπορεί να προέλθει ενδεχομένως μέσα από την αύξηση του ΕΝΦΙΑ.

Έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, στην Ιρλανδία και στις πολιτείες Βανκούβερ και Όκλαντ του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση.

Στην Ισπανία, όσοι κατέχουν περισσότερα από τέσσερα ακίνητα στον ίδιο δήμο και αφήνουν κατοικίες άδειες για περισσότερα από δύο χρόνια μπορούν να χρεωθούν με αύξηση έως και 150% του Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) από το τοπικό συμβούλιο .

Συγκεκριμένα, εάν το ακίνητο είναι άδειο για τρία χρόνια, η προσαύξηση μπορεί να φτάσει το 100%. Τέλος, υπάρχει η δυνατότητα αύξησης κατά 50% επιπλέον στην περίπτωση ακινήτων των οποίων οι ιδιοκτήτες έχουν τέσσερα ή περισσότερα διαμερίσματα στον ίδιο δήμο.

Με άλλα λόγια, αντί να κρατήσει το ακίνητο κλειστό, το κράτος θέλει να ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να «προσθέσουν» ένα επιπλέον ακίνητο προς ενοικίαση στην αγορά.

ΙΒΙ: Είναι ένας άμεσος φόρος που φορολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας

*Πιεσμένες περιοχές : Σε χώρες της Ε.Ε, «πιεσμένες» χαρακτηρίζονται οι περιοχές που οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης συνολικά έχουν υπερβεί το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή. Στην Ισπανία ισχύει αν το ενοίκιο (ή η ζητούμενη τιμή για ακίνητα προς πώληση) θα πρέπει να έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 3% πάνω από τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή τα προηγούμενα 5 χρόνια.

3) Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα – εγκαταλελειμμένα.

Η πόλη της Ρίγας (Λετονία) θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα, για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Για το σκοπό αυτό, ίδρυσαν την Επιτροπή Επιθεώρησης Υποβαθμισμένων Κτιρίων (Commission for the Inspection of Degraded Buildings). Η απειλή των φορολογικών αυξήσεων στη Ρήγα οδήγησε σε σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης. Το άνωθεν μέτρο στη χώρα μας θα μπορούσε να λειτουργήσει συνδυαστικά με τη παροχή χρηματοδοτικών κινήτρων εκτός τραπεζικού συστήματος και φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες για να ενθαρρύνει την αποκατάσταση των κενών κατοικιών για την ενίσχυση της παροχής προσιτής στέγασης.

Θα μπορούσε να επιδοτηθεί η ανακαίνιση της κατοικίας μετά από έλεγχο της πραγματικής κατάστασης από κλιμάκιο υπαλλήλων της αρμόδιας υπηρεσίας με την υποχρέωση να μισθώσει το ακίνητο τουλάχιστον για 7 χρόνια με προσιτό ενοίκιο σε ευάλωτες οικονομικά και κοινωνικές ομάδες.